Ich habe einen Freund, der baut ein Haus auf Kredit.

So weit, so gut. Das Grundstück war billig, es liegt doch über eine Stunde vom Ballungszentrum entfernt und er ist geschickt, somit kann er also viel selber machen.

Ein paar Eigenmittel sind vorhanden, er kommt mit € 200.000 Kredit aus. Für ein berufstätiges Ehepaar Anfang vierzig somit ein rückzahlbarer Betrag. Nun trifft dieser Freund einen Finanzberater, der ihm einen unwiderstehlichen Vorschlag unterbreitet. Anstatt den Kredit mit (angenommenen, fixen) 4% Zinsen Monat für Monat abzustottern und so mit einer Rate von € 1.000 in 15 Jahren den Kredit vollständig getilgt zu haben, soll er doch bitte einen endfälligen Kredit (der Einfachheit halber ohne Zinsrückzahlung) nehmen und die ursprüngliche Tilgungsrate am Finanzmarkt (z.B. in den DAX) investieren.

Der Tilgungsträger – Dax

Der DAX hatte über die letzten 30 Jahre eine durchschnittliche Jahresperformance von 8%. Die 4% Differenz zwischen 8% Performance und 4% Kreditzinsen sorgt in Kombination mit dem Zinseszinseffekt dafür, dass die erforderlichen € 200.000 zur Kredittilgung nicht erst nach 15, sondern schon nach zwölf Jahren verfügbar sind und zum Zeitpunkt der Kredittilgung nach 15 Jahren sogar noch ein Gewinn i.d.H. von € 128.000 überbleibt. Klingt doch überzeugend, oder? Eine Grafik wird gleich mitgeliefert.

(c) Ueber Geld: Entwicklung des endfälligen Kredits und des Tilgungsträgers
(c) Ueber Geld: Entwicklung des endfälligen Kredits und des Tilgungsträgers

 

Das Angebot kling in der Tat verlockend, hat aber meines Erachtens einen wesentlichen Haken. Die 8% Performance im DAX sind keinesfalls fix, wobei wir aber grundsätzlich an die Entlohnung für Risiken und somit auch an die durchschnittliche Performance von 8% glauben. Aber diese 8% sind keinesfalls jedes Jahr konstant, sondern unterliegen starken Schwankungen. Eine Tabelle veranschaulicht das:

jährliche Entwicklung des DAX

Jahr
1988198919901991199219931994199519961997
Entwicklung
28%29%-25%13%-2%38%-7%7%24%38%

Jahr
1998199920002001200220032004200520062007
Entwicklung
38%33%-8%-22%-58%32%7%24%20%20%

Jahr
200820092010201120122013201420152016
Entwicklung
-52%21%15%-16%26%23%3%9%-4%

das große Aber

Der Erwartungswert mit den Zahlen dieser Tabelle liegt bei +8% mit 24% Standardabweichung(!).
Wenn man nun eine Prognose über die Tilgung des Kredits nach 15 Jahren machen will, darf man keinesfalls mit konstanten 8% rechnen, sondern muss eine Simulation auf Basis der historischen, jährlichen Entwicklung des DAX machen. Wenn wir eine große Anzahl von Simulationen machen, landen wir genau bei der eingangs erwähnten Prognose des Finanzberaters. Ein Kreditnehmer ist aber nur genau einmal in dieser Situation. Er hat genau einen Schuss und der muss sitzen, nämlich am Ende der Laufzeit.

Simulation:

Um die Auswirkungen genau dieses einen Schusses analysieren zu können, führen wir 100 Simulationen durch und greifen das schlechteste und beste Endergebnis heraus.

(c) Ueber Geld:bestes und schlechtestes Ergebnis einer DAX-Simulation
(c) Ueber Geld:bestes und schlechtestes Ergebnis einer DAX-Simulation

 

Bei Eintreten des besten Falles, kann man nur gratulieren. Über € 1.200.000 Profit nach Rückzahlung des Kredites. Im schlechtesten Fall allerdings wird es sogar für das besagte Ehepaar eng. Die 250‘000 € Lücke muss erst einmal geschlossen, also verdient werden. Vor allem aber bedeutet das, dass man nach fünfzehn Jahren einzahlen, einen höheren Kredit hat als zu Beginn. Das schmerzt wohl jeden!

Abgesehen von den extremen Ergebnissen gibt es noch einen interessanten Aspekt. Wie fühlt man sich während der 15 Jahre, wenn sich der DAX gemäß seiner Historie verhält und mit 8% im Schnitt steigt, aber das mit einer Standardabweichung von 24%? Dann braucht man in der Tat gute Nerven! Sehen wir uns das einmal genauer an:

Es wurden beispielhaft wieder zwei mögliche Entwicklungen herausgenommen.

(c)Ueber-Geld:z wei DAX Simulationen
(c)Ueber-Geld: zwei DAX Simulationen

Schlussfolgerung:

Wie lautet nun die Schlussfolgerung? Der Kursverlauf „Ansparen“, bei dem sich das alles wunderbar ausgeht, hat seine Berechtigung insofern, als er einen vereinfachten Erwartungswert darstellt. Allerdings verliert er seine Berechtigung, wenn es um den Verkauf eines Tilgungsträgers geht, der zum Ende der Laufzeit einen bestimmten Wert erreicht haben soll.

Ein Kreditnehmer mit diesem Konstrukt durchläuft während der 15 Jahre eine Hochschaubahn der Gefühle. Wie geht es meinem Freund, wenn der Kursverlauf der rosa Linie „DAX sim 1“ folgt? Er freut sich bis zum achten Jahr, befürchtet dann, sein Haus in der Zwangsversteigerung zu sehen, nur um im vierzehnten Jahr doch noch positiv zu werden und mit 73‘000 € im Plus zu enden.

Ich befürchte, bei so einem Kursverlauf würde man den Tilgungsträger vorzeitig per Stop Loss kündigen und den Erfolg letztendlich gar nicht realisieren. Beim zweiten, violetten Kursverlauf „DAX sim 2“ sieht er sich nach zwölf Jahren auf dem Weg zum Börsenmillionär, um schlussendlich doch ins Minus abzuschmieren und mit einer Lücke von 58‘000 € das Abenteuer zu beenden. In beiden Fällen sorgt diese Konstruktion über die Laufzeit von 15 Jahren für zusätzlichen Stress, den man während einer Baustelle ohnehin zur Genüge hat.
Das Angebot, über einen Tilgungsträger einen Kredit ab zu zahlen, ist nur dann in Ordnung, wenn die damit verbundenen Risiken (starke Kursschwankungen, ungewisse Kursentwicklung über 15 Jahre) ganz klar kommuniziert werden.

Bei meinem Freund ist das nicht passiert!

Fazit:

Wer das Risiko kennt, es gerne nimmt und vor allem dieses auch finanziell tragen kann, für den macht es durchaus Sinn, auf den Erwartungswert von +8% zu spekulieren. Für alle anderen gilt Finger weg, denn sie werden von den zu erwartenden Schwankungen in die Mangel genommen!

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